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【华鑫证券网上交易】年底偿债“压力山大”(2018-10-12)

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  万科32亿元收购华夏幸福华景部分项目、上海银行给予太和集团200亿元融资信贷等一系列事件,而香港内地中小房地产企业上市表明,缓解债务风险的融资仍然是房地产企业的重中之重。同时,各类房地产企业也在加大推盘力度,并通过降价、打折促销等手段,以快速回笼资金。
  房地产融资

  wind统计数据显示,截至10月10日,房地产企业发行债券(信用债券)规模达到4050.55亿元,远超2017年3312.68亿元的规模。其中,今年9月初至10月10日,房地产企业债券发行规模达到564.35亿元,呈现出加速发展的趋势。
  中原地产首席分析师张大伟告诉记者,国庆长假过后,仅10月8日和9日两个工作日,就有多家房地产企业发布了融资计划,融资总额超过数百亿元。

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  记者注意到,2017年下半年,受市场影响,房企债务融资净额下降。2018年以来,房地产企业债券发行量开始大幅增加。2018年3月,发行规模达到近一年来的最高水平785亿元,融资净额也快速增长。但2018年3月以来,房地产企业债券市场开始下滑,发行总量开始下降。下半年以来,房地产融资不断提速。

  据部分机构统计,三季度国内房地产企业通过债券市场融资总额1737.4亿元,占前三季度总规模的近43%,相当于去年总规模的一半以上。特别是7-9月,房地产企业共发行债券49只、债券66只、债券51只,融资规模分别为470.7亿元、708.32亿元和558.35亿元。以泛海控股为例,9月份发行了62亿元公司债券。
  除了发行债券,房地产企业还使用各种其他融资手段,有的与银行手牵手,有的去香港上市,有的转让项目。

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  记者注意到,过去一个月,包括河南恒大集团、南京尹成国际、德馨中国杭州、美的房地产和Dafa房地产等中小型房地产企业,已在香港上市。这些房地产企业都是负债率高的企业。如大发地产招股说明书显示,2015年至2017年,公司净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%。
  转售项目股权并非少数。近日,华夏幸福环北京10个项目转让,号称“生存”的万科以32.34亿元拿下。

  后期债务风险较大

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  “从上市房地产企业月度融资额来看,2018年以来,由于融资渠道收紧,房地产企业月度融资额呈现持续下降趋势。同时,2018年三季度至四季度是房地产企业资金偿还压力最大的窗口期,房地产企业资金紧张。”同策研究院院长张宏伟说。
  他对上海证券报记者表示,今年房地产企业融资难的情况有所不同。他看到一份金融机构房地产企业名单,强调投资要合理区分企业风险和区域风险,积极规避系统性风险高的区域和竞争力下降或明显处于劣势的房地产客户群体。简言之,“以往中小房地产企业或高杠杆融资都比较难拿到钱。”

  债务风险开始显现。根据10月8日晚间的公告,截至公告日,公司及子公司控股子公司逾期债务本息合计55.87亿元(公司及子公司近期已清偿部分贷款)。目前,公司正在与相关债权人协商妥善解决方案,正在全力筹集偿债资金。

  “截至2018年8月31日,存续期内房地产债券2189只,总规模2.19万亿元,约占信用债券市场的11%中国诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞说。她告诉上海证券报记者,从债券到期情况看,根据截至2018年8月31日的房地产债券期限统计,考虑100%和50%回购情况,2018年第四季度房地产债券到期及转售规模分别为1904.75亿元和1344.97亿元,分别。与今年四季度相比,未来三年房地产债券整体到期压力较大。
  “如果按100%转售规模计算,2019年至2021年到期规模将超过6000亿元,其中2019年和2020年到期规模分别为7914亿元和7959亿元;按50%转售规模计算,2019年至2021年到期规模为5726亿元,分别为5352亿元和7232亿元。”袁海霞表示,房地产企业国内债券虽然不存在实质性违约,债券集中违约爆发的概率相对较低,但随着房地产债券到期高峰的到来,必须关注房地产债券的偿付风险。

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