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300184股票_热点城市不缺房(2017-04-18)

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  在房地产数据发布上,各地一直对一个数据讳莫如深,即当地住房总套数。

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  本研究主要是进行上述两方面的研究,所采用的主要是,28145;;、282814;、各种各样的测量,以及各种各样的、、20826;、各种各样的测量,所采用的主要主要是,分别分别是,各种各样的、各种各样的、各种各样的、各种各样的、各种各样的,分别是、各种各样的、各种各样的、各种各样的,分别是、各种各样的、各种各样的、各种各样的;分别分别是、各种各样的、各种各样的、各种各样的:“各29914444购买购买购买购买购买各种各样的各种各样的、各种各样的;;;各种各样分别分别分别分别分别分别是、各种各样、各种各样的测试,分别分别分别分别分别分别是、各种各样、各种各样、各种各样、各种各样、各种各样的;若有;如果它;如果它;如果它是;如果它是;如果它是;如果它是;如果它是;如果它是;如果它是;如果它是;如果它是;若是只是用来炒作,还不够。”

  住房总套数无疑是判断一个地方房地产市场健康状况的关键指标。虽然截至目前,除深圳外,一线城市和二线热点城市均未公布这一数据,但一切都有迹可循。记者试图从政府披露的相关数据中计算出住房总套数。结果表明,这些地方的住房数量能够满足市民的住房需求。供需矛盾之所以依然突出,是因为投机是一个重要因素。
  值得注意的是,国家正在加强不动产登记工作,力争年底前实现全国所有县市的不动产登记,各地市县统一的不动产登记将全部接入国家平台。到今年年底或明年,各地的房屋数量都将一目了然。

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  深圳

  在4月8日至9日举行的第二届中国制造2025(深圳)高峰论坛上,深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康应邀出席。他演讲的主题是对深圳制造业发展的一些思考。谈到城市土地,吴思康顺便提到了房价。
  吴思康说,深圳的房价很高,但信息是深圳的房子是刚需。“我不否认这个结论。这是给你的数据。深圳目前有1041万套住房。“十三五”期间,深圳将新增住房70万套。深圳市户均人口为2.59人。按此计算,现有住房可容纳2800万人。目前深圳实际人口约2000万,近年来深圳人口变化趋势总体平稳甚至略有下降。从这个角度看,如果房子只是用来居住,我们认为就足够了。如果用它来炒作,是不够的。”

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  会后,吴思康解释说,统计标准是以是否有独立的厨房和厕所为依据的。纳入城中村住房1041万套,但未纳入部分不符合统计标准的职工宿舍。
  值得注意的是,商品房在深圳现有住房中的比重并不高。《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)》显示:根据2013年住房调查,全市住房总量为1035万套。其中,商品房约128万套,政策性保障房34万套,单位和个人自建住房55万套,原村民集体经济组织自建和合建住房33.44万套,约650万套,工业区配套宿舍等168万套。从上述数据来看,商品房占比仅为12.4%。

  深圳的人均居住空间却没有透露。记者掌握的最新数据是2015年。据深圳市统计,2015年深圳市人均住房建筑面积为20.6平方米。

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  虽然这一数据与“正常”值(人均居住面积35平方米)仍有一定差距,但2016年,深圳新建住宅4.04万套,竣工保障性住房5.1万套。2017年计划新开工建设,筹集人才和保障性住房8万套,供应4.5万套。随着后期大量商品房和经济适用房的竣工,深圳商品房比重和人均居住面积有望逐步提高。
  上海

  在上海的房地产市场上,不仅城市住房总量与城市常住人口总量相匹配,而且人均居住面积也不低。

  根据《2016年上海国民经济和社会发展统计公报》,截至2016年底,上海城镇居民人均住房建筑面积36.1平方米,居住建筑配套率97%。
  人均面积36.1平方米,居全国热点城市之首。这让北京、深圳和广州的居民羡慕不已。记者注意到,上海城镇居民人均住房建筑面积逐年提高,2012年至2015年分别为33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米和35.5平方米。

  同期,上海的人口增长速度并不快。2015年末常住人口2415.27万人。截至2016年底,这一数字已更新为2419.7万,仅增加了4430万。
  上海的城市化率很高。最新数据显示,2011年,全国城镇人口2096万人,城镇化率为89.3%。考虑到近年来城市人口的增加,上海住房面积约为7.76亿平方米,暂定为2150万人。如果每套住房面积为85平方米,大约有913万套。

  上海当局公布的其他数据也证实了记者的计算。根据2016年统计年鉴,截至2015年底,上海市各区县住宅总面积6.3亿平方米。根据2016年房地产市场总结,上海商品房建筑面积1.51亿平方米,住宅建筑面积8073.94万平方米。此外,2016年新增保障性住房5.2万套。
  如果仅从住房需求的角度来看,目前上海的住房数量已经足够满足,人均居住面积也不低。

  北京
  与上海相比,《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》未披露城镇居民人均住房建筑面积数据。最新数据可在《北京市2015年国民经济和社会发展统计公报》和“十二五”期间查阅。截至2015年底,北京市城镇居民人均住房建筑面积31.69平方米。

  截至2015年底,北京市常住人口2170.5万人,其中城镇居民1877.7万人。按此计算,北京市区住房面积约为5.95亿平方米。北京的许多住宅区都不大,尤其是那些建于早期的住宅区。如果按80平方米计算,总共约744万套。
  截至2016年底,北京市常住人口2172.9万人,比上年末增加2.4万人,其中城镇居民1879.6万人,仅比2015年增加1.9万人。根据《2016年北京市国民经济和社会发展统计公报》,2016年北京市商品住宅竣工面积1275.2万平方米,经济适用住房竣工6.4万套。如果按80平方米/套计算,去年新增住宅约22.34万套。

  北京市城镇户均人口为2.7人,估计约有695万户。按目前北京城市住房总量计算,可以满足居民的自住需求。
  财经自媒体“杠杆游戏”的创作者张寅寅认为,北京有大量的非住宅公寓和宿舍,实际上承担着居住的功能。如果考虑到这一点,目前北京的住房(住宅+公寓)不仅可以满足需求,甚至部分住房肯定是空置的。

  广州
  四个一线城市中,广州现有住房数量不高,但人均居住面积不低。

  根据今年3月19日发布的《广州市2016年国民经济和社会发展统计公报》,2016年末常住人口1404.35万人,占城镇人口的86.06%。但公报并未披露广州市城镇居民人均住房面积,只提到“全年农村常住居民人均建筑面积49.74平方米”。
  最新的官方数据来自统计年鉴。2013年广州市人均住房面积为22.73平方米。

  另一个能够作为参考的数据,则来自广州市政协委员、广州住建委总工程师李敏霞在今年1月召开的广州市政协十三届一次会议上的发言。 李敏霞说,目前广州拥有住宅房屋约800万套,总建筑面积约6.43亿平方米,若常住人口按1740万计算,人均居住面积超过35平方米。
  作为系统内的人,李敏霞所透露的这些数据应该比较可信。 李敏霞还表示,广州市购房群体日趋年轻化,21岁至36岁人群购房比例从2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。

  值得注意的是,广州的人口吸引力较强。 从官方公布的常住人口数据来看,2014年为1308.05万人,2016年则达到1404.35万人,2年增加近100万人,远超同省的兄弟城市深圳。
  南京、苏州

  作为二线城市的代表,楼市“四小龙”之一的南京和苏州,其住房数量同样远非市场所言的那么紧缺。
  记者通过业内人士进行查询,南京市区目前商品房共有144万套入网,总面积1.33亿平方米,平均每套面积92.3平方米。 该统计仅仅是已登记入网的商品房,不包括公寓、自建房、安置房、保障房、单位宿舍等。

  根据《南京统计年鉴2016》和《2015年国民经济和社会发展统计公报》,2015年,南京市城镇人均居住面积36.5平方米;常住人口823.59万人,其中城镇常住人口670.40万人,户均人口2.82人。 由此推算,城镇住房面积大约2.4亿平方米,如果按每套房面积90平方米计算,共有267万套房,超过238万的家庭户数。
  随着特大型城市的定位,南京人口流入再回上升通道。 2016年,南京常住人口增长3.41万人,创四年来新高。 人口增长的同时,新建商品房的数量也在增加,2016年共卖出14.5万套商品房,比前五年平均水平多一倍。

  显然,南京现有住房数量能满足居民自主需求。 而且,“十三五”期间,南京新建商品房年均上市将达800万平方米、各类保障性住房1500万平方米约15万套。
  相对于南京,苏州的住房更宽裕。 根据《苏州统计年鉴2016》、《2016年苏州市国民经济和社会发展统计公报》,2015年,苏州城镇人均居住面积43.8平方米;常住人口1061.60万人,其中城镇人口794.08万人,户均人数3.04人。 由此推算,苏州城镇住房面积大约3.5亿平方米,如果按每套房面积90平方米计算,共有388万套房,超过261万户家庭数。

  作为江苏经济第一市,2016年,苏州商品房销售火爆,共成交11万多套,成交面积1259万平方米。 不过,苏州人口增长速度开始放缓,2016年只比2015年增加了0.97万人,远低于南京的3.41万人。
  张银银认为,苏州的小城镇、农村,大部分已准城市化,对苏州市区的依赖没有一般城市大。 另外,近300万外来人口中,有很大部分可能只是来打工的,永远不会在苏州买房。 如果除掉这部分,不敢想象苏州真实的城镇住房空置率有多高。

  期待公布住房数据
  一、如果加上在售和在建的房屋,以及未纳入统计的小产权房和自建房屋,这些地方的房屋数量应该远远大于这个数字城市居民家庭。

  经济学家马光远曾撰文指出,从数据透明度的角度看,中国房地产市场是一个真正的“柠檬市场”。无论是房屋基础数据、房价统计指标、土地供应、城市规划、住房需求等,基本上都是一笔糊涂账。以住房基础数据为例,自1998年房地产市场化以来,似乎没有一个部门统计过中国有多少住房,每个城市有多少住房存量。
  马光远认为,每个城市有多少套房子的数据都是清晰透明的,老百姓会自己判断房价怎么走。如果这个问题一直是一个糊涂账,成为一个秘密,住房的稀缺性将成为投机的借口。

  值得注意的是,我国正在进行房地产普查,大部分地区已经开始发放房地产证。截至2016年底,全国335个地、市、州、盟、2808个县市区实行不动产统一登记制度。国土资源部部长姜大明近日表示,力争年底前实现全国所有县市的不动产登记,各地市县的不动产统一登记全部接入国家平台。
  这意味着,一旦今年年底或明年完成登记联网,一个在国内买了几套公寓的人只要登记了,就可以在平台上找到他。届时,考虑房地产投机可能会变得更加困难。

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