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【300123股吧】四限致五一各地楼市分化(2017-05-02)

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  在“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”的“四限时代”,“五一”楼市或将迎来最冷假期。中原地产最新数据显示,节前两天,北京商品房住宅签约84套,与2016年“五一”期间807套的成交量相比,成交量明显下降。
  值得注意的是,除了北京等热点城市遇冷外,郑州出现了裹着被子连夜排队买房的情况。这意味着,在“五一”这一楼市成交的重要时点,不同区域楼市再次出现明显分化。

  一线城市现状
  “我终于过了一个安静的假期。”张青说,这个“五一”应该是近两年来他第一次没有接到类似买房的咨询电话。

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  张青是河北省一家房地产企业的工作人员。由于企业在北京周边县市开发多个房地产项目,是购房者首选的投资阵地。因此,一到节假日,从朋友到亲戚,从同学到顾客,张青都忙着和她一起接电话、看房。

  张青说,这两年每逢节假日,他都比平时工作还要忙。虽然他的工作不是房地产销售,但由于关系和友谊,只要朋友需要,他都会陪他们看房。
  “因为雄安新区的成立,今年清明节接到20多个电话或咨询,甚至在4月1日陪同5波人看房。”张青无奈地摇了摇头,说手机数量太多,当天就有两块充电宝用完了。

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  张庆指出,由于人们的投机行为,政府开始严格控制,大多数房地产项目都被关闭。此外,各县市还出台了严格的房地产调控政策,严格控制房地产销售。白沟甚至需要取得5年的房地产证才能出售房地产,这使得房地产市场平静下来。他认为,由于政策调控严格,投资炒房人群已进入观望期,这也是他这次能过一个清净的五一节的主要原因。
  中原地产数据显示,节前两天,北京商品房签约84套,与2016年相比明显下降。2016年“五一”小长假期间,北京商品住宅共成交807套,成交面积8.88万平方米,创四年来新高。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2017年“五一”假期可能是近四年来的最低点,成交量可能低于2014年。从中国各大城市来看,由于调控政策的持续压力,一二线城市小长假实际签约是2015年以来最冷的一个假期。

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  除了北京及其周边地区,厦门楼市也有观望趋势。厦门市国土资源和房地产局数据显示,4月29日长假第一天,厦门二手房成交首次录得新高。
  张大伟指出,今年二季度市场将明显低于一季度。从市场来看,除部分三四线城市外,市场走势处于明显下行趋势。

  世界银行近日发布的《深圳市2017年一季度房地产市场报告》显示,一季度,深圳商品房市场价格同跌同涨。供应总面积21.14万平方米,同比下降82.18%;成交总面积33.64万平方米,同比下降78.77%。

  活跃部分城市楼市依然火爆
  与北京等一线城市不同,郑州楼市再现了“熟悉”的景象。据媒体报道,“五一”开盘排队非常壮观,包括裹着被子的人、泡方便面充饥的人、日夜守候的人。

  数据显示,4月29日,郑州市二七区某楼盘开盘,共有476套房屋,其中475套已退役,退役率为99.8%。新区当天开盘的两个楼盘,去化率分别为87%和94%。新乡平阳新区90%的楼房被拆除。
  值得一提的是,4月30日开盘的郑东某项目推出了668套高层西式洋房。截至当日9时30分,退役率达到100%。当天荥阳市某项目开盘也再次出现开盘清盘现象。

  对此,有业内人士指出,在郑州部分地区的限购政策下,非限购地区迎来了类似2016年9月的疯狂行情。从目前来看,郑州市郊区县全面限购的可能性在增加,市郊区县限购令即将出台。
  近期,无限制区域正成为投资者的投资标的。江苏省331位专家的最新报告显示,在热点城市房地产市场降温的同时,三四线城市的房地产市场也日趋活跃。比如镇江属于南京都市圈,楼市政策相对宽松。受访者对镇江商品房价格预期由一季度的“温和上涨”变为二季度的“明显上涨”;南通、淮安商品房价格以“温和上涨”为主。

  江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示,总体来看,70%的人预期房价会有所回落,只有四分之一的人认为房价会大幅上涨。特别是苏北的5个城市,除淮安市有望保持80%的涨幅外,其余4个城市的涨幅均在90%以上。
  孔祥平说,“江苏三四线城市房地产活跃度提高,三四线城市房价上涨。对此,三四线城市可能会对房价采取相应的调控措施,包括物价部门将采取备案措施。经过一段时间的市场调控,我们仍然面临着较大的商品房上涨压力。

  事实上,今年一季度的房价数据支持上述观点。数据显示,2017年一季度,一线城市新房成交量同比下降16.3%,三线城市新房成交量同比增长35.84%。房价方面,北京“317”新政出台一个月后,房价环比出现18个月来首次下降。3月份,广东清远房价环比上涨18.28%,居环比涨幅榜首位。福建漳州房价也环比上涨15.76%。
  政策收紧的前景不会改变

  最近,很多地方都提高了贷款利率。360金融统计数据显示,1月份以来,中国首套住房平均利率已连续4个月上涨。其中,4月份首套房平均利率为4.52%,环比上涨0.67%。
  据金融360的数据监测,4月份北京首套房平均折扣率为9.27%,平均利率为4.54%。

  在上海,也有报道显示,首套房贷的平均利率仍为9折。4月下旬,房贷利率由之前的9折上调至基准利率9.5折。
  对此,张大伟表示,从银行资金状况来看,资金成本明显增加,房地产调控政策持续收紧。在这种情况下,银行贷款额度将收紧,价格将上涨,贷款将放缓。

  张大伟表示,今年3月以来,我国房地产调控迎来了一轮全面升级。从抑制投机和投资的角度看,未来将有更多城市加入到收紧信贷和购房资格的行列。此外,此前闲置的“限购”政策正在逐步扩大,预计随后的热点城市将进入“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”的“四限时代”。
  据中原地产研究中心统计,自去年9月底以来,全国已有55个城市出台了160多项房地产相关政策,房地产调控的高压态势并未减弱。其中,随着近期济南、西安的加入,成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等18个城市已启动房地产“限购”措施,暂时冻结交易。

  不过,需要注意的是,尽管短长假期间部分地区楼市出现冷清迹象,但业内人士认为,楼市依然火爆。比如,由于南京“五一”假期房管局更换设备,房地产交易网上签约系统关闭。京津周边楼盘大多封闭,其他楼盘限价,开发商因此推迟了开盘时间。
  对于下一步的政策,业内人士指出,一方面,限购范围可能再次扩大;另一方面,政府将严格执行预售许可证必须开放的政策,增加成交量。此外,北京等地房贷利率回归基准利率后,更多热点城市可能会跟进上调贷款利率。

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